历史上的今天 - 10月16日

    2009年中国房价走势预测

    类别:生活常识  贡献者:holidays520  总点击:8788  受欢迎度:4  更新日期:2008年10月29日
摘要:所有人的话题都很集中,核心就是楼市冬天到底要多久才能过去,而关于房价这个老生常谈的话题,再也没有争议,用一句话就可以把大家探讨的话题说个透“现在不是要不要降,而是怎么降、要降多少”。
  • 2009年中国房价走势预测

    2009年中国房价可能再跌5% ;目前不是楼市寒冬 2009年房价或再跌5%

    2009年8月底万科在上海降价,掀起楼市轩然大波。传统旺季即将到来,然而从发展商到投行均不看好这个“金九银十”。由于政策没有放宽迹象,购房者观望心理严重,房地产行业冬天的最严酷的阶段可能仍未到来。

    开发商降价回笼资金

    8月底,随着上海万科带头公然祭出“降价大旗”,杭州、宁波和南京等地新楼盘折价销售开始呈现蔓延之势。不少发展商欲趁“金九银十”的传统旺季减价促销。

    建银国际研究部执行董事颜伟洪表示,不排除部分中小型地产商在流动资金压力下大幅折价。

    他指出,现在并未出现全国性的减价潮,只是局限于个别楼盘。不过,当部分地产商减价促销,其他发展商唯有跟随或造成骨牌效应。准买家眼见楼价每况愈下,不敢入市,将加剧楼市疲势持续。

    投行:跌势可能持续数季

    投资银行瑞士信贷、恒生银行等发布报告称,折价销售以回笼资金只能解“燃眉之急”,并预期短期内政府不大可能有直接的政策放宽,国内楼价将进一步向下,跌势或会持续数季。

    瑞信预料2008年内地楼价会跌15%,2009年再跌5%,2010年以后楼价将持稳。该行预期,宏观政策放宽只会针对如基建、中小企和出口相关的行业。

    而恒生银行日前发布的报告也指出,目前楼市跌势或会持续数季,之后才会出现较稳定的长期复苏迹象。

    2009年9月7日,中国全国工商联房地产商会会长聂梅生在一论坛上发表言论称,在房价总体仍上涨、成交量下降的情况下,目前中国房地产市场已形成供给远远大于需求的情况,房地产业后几个月乃至明年形势将更严峻。

    最严酷阶段或仍未到来

    新华财经资信评级部门日前发布的《中国房地产行业信用报告》指出,中国房地产行业在超速发展中积聚了很大的风险,而目前正是风险逐步释放的过程,该行业所涉及风险问题也将因国家政策调控方式方法与调控力度的变化而面临严峻考验。

    新华财经副总裁兼资信评级及研究负责人陈松兴博士认为,行业内普遍出现的降价销售趋势在短期内无法明显缓解全行业当前所面临的资金窘境,过去一段时间内整个行业呈现出的投资过热迹象及其后续效果的释放都将是一个缓慢的过程,并将在未来进一步收紧开发商的资金链,对于未能及时补充资本的开发商而言,行业冬天的最严酷的阶段可能仍未到来。

    中国社科院报告称 应看淡房地产支柱作用

    日前,中国社会科学院经济学部赴美考察团发布报告称,不能过度依赖房地产业拉动经济增长。过去那种高度依赖房地产业拉动经济增长的做法,可能扭曲地方政府在经济发展中的作用,扭曲经济增长的拉动因素,降低经济整体竞争力,甚至诱发社会矛盾。

    中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇指出,有些地方税收中房地产所占的比重高达40%~50%。“但土地是有限的。这将会导致地方财政收入具有不可持续性,另外对高房价也有推动力。”

    上海:展期看房送音响

    本次假日楼市人气明显较今年前几次房展旺了不少。但从开发商和代理机构的反馈来看,似乎还是看的多,买的少。

    为了促销,松江的一个楼盘打出了“看房送音响”的广告,只要房展期间去看房,就能获赠一套飞利浦的电脑音响。新闻晨报

    广州:低价排队 高价无人问

    广州楼市的表现可谓“冰火两重天”。在花都,祈福辉煌台以3500元/平方米的起价入市,出现了买楼者连夜排队挤爆销售中心和样板房的火热场面,成交火爆。但是在荔湾、越秀以及白云等中心区域,由于新推盘不多,多数楼盘价格也处于高位,且优惠幅度不大而人气冷清。南都

    北京:网上签约超过去年同期

    十一前,连续公布的统计数字显示北京商品住宅成交量下滑,曾经一路攀升的涨幅也暂停了脚步。但据市建委官方网站公布,假日第一天商品住宅现房网上签约100套,远远高出去年长假第一天7套的签约量。BTV

    深圳:征缴土地闲置费过亿元

    记者从深圳市国土资源和房产管理局获悉,截至目前,这个市已依法收回闲置土地87万平方米,全市已征收土地闲置费11276万余元。

    强悍预测,房价09年一季度触底?
    今天参加中国房地产职业经理人联盟的活动,因为这几个月大部分时间都在广东,陈云峰、王哲、黄玺庆等好多朋友都好久没见。

        所有人的话题都很集中,核心就是楼市冬天到底要多久才能过去,而关于房价这个老生常谈的话题,再也没有争议,用一句话就可以把大家探讨的话题说个透“现在不是要不要降,而是怎么降、要降多少”。


        王哲说得好(都说笔者是房地产界空军一号,实际上王哲比我更早公开给楼市泼冷水),年底即将到来,银行贷款要还,欠政府的税收要交,工程款要结算,各种材料和服务供应商的款项也要结,开发商最难受的日子即将到来(补充一点,上市公司还要冲业绩,否则年报会一塌糊涂,明年的资金就没早着落)。说到底,正如笔者之前所说,年底资金链最的时候,开发商最现实的自救办法莫过于降价自救


    ——问题是,降多少合适?怎么降?如何和老业主交代?


    我想,作为北京房地产界最具有代表性的组织,中经联盟这群人都是一直在一线搏杀的管理层,他们的观点足以代表整个房地产市场的心态。


    广州、深圳楼市已经可以用惨不忍睹来形容,北京、上海、天津降价潮却才刚刚拉开帷幕,但随着年关临近,时间已经不允许开发商再观望,楼市即将进入血腥肉搏阶段。


    以北京为例,北京2009年08年1月1日已经获得预售许可证的期房数量为69685套,而10月12号则变成112696套,新增未售期房住宅4.3万套,而前九个月成交期房住宅约为5.3万套,根据笔者统计,08年本应进入市场的期房住宅大约在16万套左右,也就是说,扣除今年已经进入市场的9.6万套住宅,北京年底前应该供应市场的期房住宅至少还有6万套,而预计四季度成交量不会超过2万套,17万套的供应量面对2万套的需求,在当前需求萎靡的市场形势下,除了大幅降价,还能有什么办法?


    上海、天津情况也大体相识,而部分的二线城市,形势一样严峻。


    许多开发商问笔者如何看待当前房地产形势,笔者总结:


        第一,之前几年房价股价的暴涨根源在于流动性过剩,而现在的股市楼市暴跌,原因则在于流动性紧缺。从流动性过剩到流动性紧缺的过程,必然是虚拟财富蒸发的过程,结局一定是资产价格的暴跌(如果说,一个人买了股票或者房子之后什么事情不做,两年之内资产就几倍的增长,那么,请问,这个人并没有给社会创造财富,他所多出来的财富哪来的?如果不是一个人,而是一个庞大的人群,那么,这个社会没有人在创造财富,突然多处的财富从何而来?答案只有一个,那就是社会的真正财富兵没有变化,变化的只是货币的数字价值,或者说,增加的都是虚拟财富,关于这个问题,笔者之后会专门缀文分析)。


        第二,房价何时到底?笔者认为应该是年底到09年一季度,因为这个时间将是中国房地产行业最困难的时候,随着央行银根逐渐放松,年关一过,09年第二季度开发商资金困难将会有所好转,降价的压力就变小(很遗憾,虽然许多人都希望降价,但是除非万不得已,没有一个开发商会愿意降价,哪怕你我是开发商也一样)。那么是不是房价之后就会反弹?有可能,但触底反弹的前提是必须触底,没有触底就不可能反弹,就像股市,从6000点跌到4000点会不会反弹?当然不会,因为底还没有到,所以3000点也没有反弹,只有跌破2000点才可能反弹(笔者认为中国股市大概底就在这里了)。所以,如果房价一次性降到位,需求可能就会回暖,如果降不到位,反弹就不可能。底在哪里?我想不同城市不太一样,但是基本上真实的房价应该是07年第一季度左右的房价,因为那个时候房地产泡沫还没有全面蔓延,所以大家看,如果房价降到那个时候的价格,大概就是楼市的底了。


        第三,最后一个开发商最关心的问题,面对当前形势,如何解决销售和资金问题?那些泡沫比较大的城市,当然只有降价一条路,如何降?其实就是我今天回答开发商朋友们的三个字:“快、准、狠”,第一降就要抢在别人前面;第二要锁住准确的目标客户;三是一定要狠一点,学习万科好榜样(其实真正的榜样是恒大和远洋,论前两者,万科当然排第一,但是降价的决心嘛,嘿嘿,恒大和远洋还是比较有魄力的),一次降到位,降到让消费者觉得不买就错过机会了,自然就愿意掏腰包了,羞羞答答的来一个什么送装修、送物业费是没有用的,打个95折试试水,没反应;再92折,不行,再9折。。。哪个营销总监要这么建议,我看老板赶紧炒了算,有本事你扛着,抗不住就任命吧,决心大一点,魄力大一点,一次到位,反正有个万科垫背,谁也不会丢面子。


           所以,想买房的朋友注意了,眼下还不是最好的时机,再等个把月,等肉搏战开始,大概就是抄底的好机会了,指望房价跌回几年前是不现实的,毕竟通货膨胀早抵消了不少的涨幅,底大概就是笔者之前所说的了,信不信只好由你自己。笔者最近在看房子,王哲也想换个房,好像中经联盟主席老陈也有意向,几个商量也可以来个团购什么的,也是我们对楼市的一个判断。


           顺便说一下,各位尊敬的读者,很复责任的告诉大家,笔者到目前为止名下尚未拥有任何房产,前几年是买不起,等到买得起的时候,觉得房价涨太高了,必然会回落,所以,就等到今天。


           看看吧,不出一个多月,最血腥的楼市肉搏战即将开打。

    专家预测:2009年前房价继续"高昂着头" 
        

    被京城地产界称为"新地王"的广渠路36号地昨日明确了归属。北京城市开发集团有限责任公司与北京城建兴华地产有限公司联合体以26亿元夺标,住宅意向销售价格为9500元/平方米。 
      业内人士分析,尽管此番地王争夺战的结局颇有点出人意料,但京城开发商近期连续高价拿地将直接助推周边区域价格的上涨,并进而带动北京房价的继续"高昂头"。

      出让价大大高于底价

      在房地产调控"紧箍咒"频念的情况下,北京近期的土地拍卖实行的都是"价高者非必得"的逻辑;但出让价依然大幅高于招标底价。

      广渠路36号地因为地块大、地理位置好而颇受开发商追逐,共13家投标,平均报价为25.69亿元。在当前房地产调控强调中小户型,抑制房价过快上涨的大势下,参与投标单位都纷纷主打中小户型,并力争将投标价控制在合理范围。

     
      出价29.81亿竞标地王的金融街对出让结果表现坦然。公司董事会秘书于蓉认为,北京市国土局没有让价高者得,是出于宏观调控的目的,保证今后该楼盘的市场价格在合理区间内。

      而作为胜出的城建兴华的母公司,北京城建(600266)董事会秘书张财广表示:"招投标不以价格取胜,我们当时在投标时,就有信心标得这块地。"

      北京市国土局局长安家盛也表示,针对热门地块采用招标而非拍卖或挂牌的方式出让,就是为了防止盲目竞价现象出现。

      有消息称,在广渠路36号地的招标评分标准中,价格占30%;投标企业财务实力与经营理念各占15%;付款进度、开发企业的资质及业绩等占40%。但在价格方面,达不到标底价得0分,达到标底价得15分,超出标底价1.35倍则再加13分。业内人士称,如果以此来评判,城开联合体以26亿元中标似乎并不意外,土地出让部门既保证了土地出让收益,也执行了房地产调控政策。

      在此之前,北京的多块地块出让也是如此逻辑。11月15日,金地(集团)股份有限公司以7.5668亿元夺得四惠地块,是该地块招标底价3.7亿元的两倍多。11月20日,华润置地(北京)股份有限公司以10.35亿元拿下广安门地块,高出8.9亿元的招标底价1亿多元。

      区域房价将明显上涨

      一些经纪机构均预测,连续高价拿地将直接推动这些地块所在区域房价上涨。

      北京市中大恒基不动产营销公司市场研究中心预测,广渠路地块的未来获利空间巨大,等到项目开发和销售时已是1年之后,届时,该地区的房价势必将上涨5000元/平方米。

      北京市我爱我家房地产经纪有限公司市场研究中心分析,四惠地块的楼面价约为7300元/平方米,预计售价将达14000至15000元/平方米;广安门地块的楼面价约为4800元/平方米,预计售价将达10000至11000元/平方米。

      广渠路36号地规划建筑面积46万余平方米,照此计算,该地块的楼面价将达5648元/平方米,预计售价将达9500元/平方米以上。

      目前,广渠路周边热点区域的二手房价格已经呈现上涨势头。北京市信一天房地产经纪公司市场部经理罗煜预计,广渠路地区的二手房季度交易单价涨幅为300-400元/平方米,而在"地王"拍出后,涨幅可达500元/平方米以上。该公司统计显示,目前广渠路周边区域二手房交易价格在8000至10000万/平方米之间。

      专家称,继续高价拿地预示着房地产商对未来市场看好,也预示着未来几年房价仍将继续"高昂着头",并不会出现在2009年就"掉头向下"的局面。

      法国巴黎百富勤经济师秦红雨预测,由于上个世纪70年始实施计划生育政策,结婚人口数开始相对减少,这样延续下来,在2009年后,中国将出现一个巨大的住房需求断层,房地产市场因此必然面临重大调整。

      但一些业内专家对此并不完全赞同。摩根大通中国首席经济学家龚方雄乐观地预测,未来三到五年中国房地产资产价值每年升值10%是合理的。阳光100置业集团副总经理范小冲认为,未来房价将呈稳步上涨,未来的房地产市场在具体某个时点进行大规模调整的可能性不大。

      中大恒基不动产营销总经理助理郑建阳分析,如今多块新地块高价拍出,将推动房价进一步上涨。一是将直接导致周边在售楼盘调高身价,顺应购房者"区域价值上涨"的心理。二是区域价格上调将更容易引起购房者对房价上涨的恐慌心理,驱使准购房者提前购房,造成购房需求集中性上升,又引起房价加速上涨。三是地块成交均价大大高出标底价,也给开发商一个信号,只有考虑卖出高价的定位方案才有可能拿到地,迫使今后地块竞拍抬价,也迫使房价进一步上涨。

     

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